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关于深圳2.07限购宽松的解读

时间:02-08 来源:最新资讯 访问次数:15

关于深圳2.07限购宽松的解读

稳稳当当,深圳成为最后一个开始解除限购的四大城市。2021年2.08,深圳出台严厉的指导价政策,3年届满,开始实质性的放松限购了。终于放松了!大过年的,感觉是走马灯一样,股市也大变化,楼市也大变化。01深圳的政策内容要对比才能看得出来一二。我把之前深圳执行的购房政策也列出来,大家也可以自己对比。1)深户家庭还是限购2套,深户单身还是限购1套。即是说,基本的限购套数原则依然维持。2)深户家庭购房取消社保年限。这是重要的放松。之前执行的政策是,“双满3年”:落户要满3年,社保也要满3年。这个解除之后,释放出的是那类已是深户但社保还不足年限的人群。这部分人群不少,除了有在深圳工作落户、缴社保的人之外,还有一批在2020年7.15政策之后,人不在深圳,但是选择落户深圳,在深圳挂社保。3)非深户“5改3”。7.15政策之后,非深户执行了极其严苛的政策,要求社保须满5年,因为深圳外地人占比7成,所以当时打击了一大批需求。这次从“5”改到“3”,能够提前释放出一批房票。4)解除了“假离婚”。之前深圳为堵假离婚,对“离异”购房的限制为“3年”,以防许多人通过离婚析产再买一套房。这次的调整,从字面看,我倾向于认为,这一限制直接取消了——实际上深圳去年9月就已经对“离婚3年内购房”不追溯了。如果你是深户,之前通过离婚做了析产,现在名下无房,那么可以买了。02谈一下我们的看法。1)四大城市悉数开始解除限购。深圳是最后一个放宽限购的一线城市,也相当于是全国最后一个放宽限购的城市。深圳开始解除限购,说明了包括一线在内、全国房地产市场,都进入了解除最核心的限购管制的新阶段——这一执行了10多年的“长效机制”开始走入历史。从政策信号来说,我认为释放了几点。其一,释放了地方城市想要稳住房地产市场的努力;其二,政策依然延续了“挤牙膏”式的特征;其三,放开的通道打开,预示着未来方向继续,下面还会有更多的政策慢慢放出来。2)四大城市比较深圳居中。在此之前,广州在区域放宽之后,又放宽了核心区的面积限购(120平米以上不限购),上海放宽了外地人外环限购,北京放宽了通州限购。基本上都是“区域限购逐步打开”的路径,但深圳没有选择这条路,走的是普遍调低降低购房门槛的路子。从力度上讲,广州的力度无疑是最大的,北上依然是最小的,深圳则居中。3)单看深圳政策。结合着深圳自身的情况评估这个政策,其一,这是深圳本轮调控放松以来力度最大的一次。2023年,深圳大概出了8条放松政策,除去全国一盘棋的信贷政策外,自身的放松是非常小级别的。其二,政策此时出台非常及时。从舆情来看,京沪穗都放开了,深圳再坚持的必要性已不存在。而看市场成交,显示前期的政策边际效应在快速递减。1月的房地产成交,尤其是新房成交,令人担忧市场反弹的即将中止,亟需更大力度的政策支持《》。其三,结合着政策目标,这个力度依然还不够,后续还需要继续给力。4)政策效果。每一次的政策都会有效果,但每一次的政策效果又都不能高估。这样的故事不是一天,而是已经持续了2年。放宽政策当然是好事,但是市场现实人们都看得到,今时的房地产市场已经不同往日,所以政策、以及人们对待市场的理解,也都不能再胶柱鼓瑟。03这些政策,无论深圳还是其它,基本上都依然属于需求端的刺激政策。但如今,需求端恰恰是发生了超级剧烈的变化——购房意愿、购房实力都大幅降低,几是历史最低值。我之前分析过多次,这里再简单总结过几点:a)房价下跌不愿意买,有恐惧心;b)宏观经济指标有通s担忧,不愿意负债;c)资产、收入缩水,预算大幅下降;d)贷款利率还是太高;e)竞品多,保障房对商品房构成直接竞争,就像抖音如何冲击美团的股价一样。直白说,现在市场只靠着紧迫性的自住需求入市支撑,带有投资意图、不紧迫的,都想持币观望等等看看再做决定。举两个粉丝的案例。第一个,在深圳落了户,但是之前社保不足,一直等到2023年上半年才有名额。但有了名额不愿意买了,原因是股票跌了很多,自己手里的房子也跌了很多。所以,现在打算在深圳买一个保障房,自己住着。第二个,想在福田、罗湖买学区房,在疫情之前一直看,当时预算是800万,觉得那时候价格太贵一直没下手。现在,学区盘很多都腰斩了,房价是下来了,但是买家的预算也腰斩了,变成了400万。类似的案例很多,买房人这几年的变化,普遍性都是这样。所以,回到深圳这次的政策放松,是利好了三类群体:深户落户即可购房、非深户“5改3”、“假离婚”不追溯。但如果排序,这其中,第三类是较低可能入市的,因为本来就有房子。而第一类,如果能够落户名下又无房,也会符合人才房/新型保障房的条件。总之,能撬动成交量适当放大,但持续性如何可能还是需要观察,希望会有明显和持续的反弹吧。以我的老建议,我支持和欢迎任何一次的政策宽松,但我依然坚持:此时此刻,地方城市应当大幅度全部取消过往的一切行政规管,让房地产市场借此回归市场化轨道。今天的楼市,已经没有任何再继续管制的必要性,大力挽回信心,才是当务之急。楼市、股市交流,可加微信号budao2000!

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